Эксперт

11 июля 2022 г. 6:00

Филиппова Анастасия

Ломать и строить

Секреты реновации: вторая жизнь старых заводов
Торгово-промышленная палата России запустила проект, призванный облегчить модернизацию устаревших предприятий, построенных более полувека назад
После ухода с российского рынка иностранных компаний остро встал вопрос о возрождении своего производства - а для этого нужны промышленные площадки с развитой инфраструктурой и современным оборудованием. Практически в каждом промышленном регионе страны есть устаревшие и неэксплуатируемые производственные площадки. Одним из способов их вовлечения в оборот может стать промышленная реновация, позволяющая трансформировать старые мощности в новые производства.
"В России около 20 тысяч крупных промышленных предприятий, которые в основном были построены и введены в эксплуатацию 50-90 лет назад", - говорит президент Торгово-промышленной палаты России Сергей Катырин.
Даже если такие предприятия функционируют, поддержание основных фондов в рабочем состоянии обходится им слишком дорого: обветшавшие цеха нужно постоянно ремонтировать, чтобы они не разрушались, при этом экономическая эффективность производств довольно низкая по современным меркам. Кроме того, производственные площади становятся избыточными с учетом оптимизации рабочих процессов. В то же время модернизация площадок, демонтаж старых объектов и утилизация отходов после сноса построек связаны со значительными затратами, к которым многие предприятия не готовы.
По инициативе ТПП РФ запущен проект промышленной реновации предприятий "Браунфилд", который призван дать вторую жизнь старым заводам. Например, неиспользуемые производственные сооружения демонтируются, площадка расчищается, и на этом месте строятся новые, более эффективные объекты.
"Мы начали формировать проект в ТПП в 2020 году. Сначала проработали около года в пилотном режиме, а в прошлом году проект был уже формально утвержден приказом президента ТПП", - говорит председатель совета ТПП РФ по финансово-промышленной и инвестиционной политике, руководитель проекта "Браунфилд" Владимир Гамза. Сейчас в работе уже шесть проектов промышленной реновации предприятий. Еще 20-30 проектов находятся в проработке.
Избавиться от старого
"Наши расчеты говорят, что снести старое и построить новое выгоднее, чем ремонтировать здание, построенное 70- 80 лет назад. Ремонтировать такой промышленный фонд, во-первых, дорого, а во-вторых, неэффективно: через 10-15 лет придется начинать ремонт снова. Поэтому собственники предприятий чаще всего прибегают не к реконструкции, а к сносу и возведению новых построек", - объясняет Антон Кирьянов, директор по развитию группы компаний "АлександрГРАДЪ Браунфилд" и член совета ТПП РФ по финансово-промышленной и инвестиционной политике.
Компания " АлександрГРАДЪ " занимается демонтажем зданий около 15 лет и выступает ключевым оператором проекта. Ее бизнес-модель построена на переработке отходов и продаже вторичных ресурсов, образовавшихся в результате демонтажа: металла, щебня, кирпичной крошки. Таким образом, отходы полностью утилизируются, а не вывозятся на полигоны. А для заказчика в девяти из десяти случаев работы бесплатны, так как "АлександрГРАДЪ" получает доход от продажи вторичных материалов. Это отличает компанию от большинства демонтажных организаций, которые берут деньги за снос зданий. "Получается, мы убиваем не двух, а сразу трех зайцев: освобождаем территорию от старого промышленного фонда, который находится в аварийном состоянии и не приносит прибыли, получаем востребованный вторичный материал в процессе переработки и не наносим вреда окружающей среде", - говорит Антон Кирьянов.
С реализацией вторичных материалов обычно помогает местная администрация. "Когда мы приходим в новый город, мы не знаем всех особенностей региона и никогда не изображаем из себя людей, которые способны на чужой территории эти вопросы решить", - рассказывает Владимир Гамза. По его словам, в южных регионах страны достаточно много природного щебня, поэтому щебень, оставшийся после демонтажа зданий, практически никому не нужен. А вот в более северных болотистых районах дело обстоит иначе. "Там щебень нарасхват. Мы еще не начали демонтаж, а уже выстроилась очередь", - отмечает руководитель проекта.
В случае с другими проекта могут возникнуть вопросы утилизации опасных отходов или рекультивации площадок; эти задачи также решаются совместно с местными властями.
В проекте Торгово-промышленной палаты могут участвовать любые промышленные предприятия. Большая часть потенциальных клиентов приходит через региональные и муниципальные палаты.
"Мы узнали от Торгово-промышленной палаты Челябинска, что есть предприятие, которое занимается демонтажем зданий, забирает все отходы, и мы не платим за это. Нас это заинтересовало, к нам приезжали представители "АлександрГРАДЪ" и ТПП.
Мы заключили договор с компанией на демонтаж старых зданий, которые уже не использовались", - рассказывает Сергей Кретов, главный специалист группы реализации инвестиционных проектов Магнитогорского метизнокалибровочного завода "ММК-Метиз".
Некоторые из заводских построек "ММК-Метиз", которые требуется снести, были возведены еще в конце 40-х годов прошлого века. Оставлять их было экономически нецелесообразно: для размещения производства эти здания уже непригодны, а без должного обслуживания они начали бы разрушаться. Освободившиеся площади "ММК-Метиз" планирует в будущем использовать под инвестиционное строительство. "Когда эти площади потребуются, нам уже не придется производить какие-либо демонтажные работы", - отмечает Сергей Кретов.
С запросами на промышленную реновацию в ТПП могут обратиться не только собственники предприятий, но и местные администрации, например когда речь идет о заброшенных производственных площадках. Если владелец такого предприятия не находится, администрация может обратиться в суд, признать имущество выморочным и взять его под свой контроль. После этого "АлександрГРАДЪ" приступит к реновации площадки.
Многообразие вариантов
"Часто бывает так: предприятие выпускает какую-то стандартную продукцию, а затем рынок меняется и менеджмент не понимает, куда двигаться дальше, как перестроить работу и нужно ли это делать. Поэтому мы начинаем с того, что делаем оценку предприятия, его перспектив и возможностей. Как правило, в результате мы даем два-три варианта, что с этой промышленной площадкой можно сделать", - рассказывает Владимир Гамза. Могут быть целесообразны либо полные реновация и реинжиниринг площадки, либо демонтаж части цехов, расчистка, а затем использование или продажа этой территории либо только реинжиниринг. Возможен также вариант, когда "АлександрГРАДЪ" выкупает площадку, проводит на ней необходимые работы, а потом продает ее инвесторам или безвозмездно передает местным властям.
Очень часто компания не способна самостоятельно профинансировать работы, поэтому требуются дополнительные инвестиции, отмечает Владимир Гамза. "Мы помогаем выстроить финансовую схему реализации проекта и используем все, что возможно, - поясняет он. - Если это крупный проект от трех миллиардов рублей, стараемся провести его через Фабрику проектного финансирования ВЭБ.РФ; также мы работаем с Фондом развития промышленности, Международным фондом технологического развития, с банками, инвестиционными фондами. Кроме того, активно используем лизинг, включая лизинг недвижимости. Как правило, в проекте задействовано сразу несколько инструментов финансирования".
Стоимость инвестпроектов варьируется от 200 млн до 10 млрд рублей - в зависимости от того, какие именно работы запланированы. Если предстоит только демонтаж цеха, "АлександрГРАДЪ" может обойтись без привлечения средств компании. "Предприятие в результате демонтажа и переработки отходов получает площадку за ноль, а дальше строит сооружения и покупает оборудование либо за свои средства, либо за привлеченные в рамках проекта. Есть варианты, когда руководство предприятия говорит: "Вы тут снесите, зачистите, а мы дальше сами разберемся"", - рассказывают в ТПП.
Есть три ключевых источника финансирования проектов: частные инвестиции, государственно-частное партнерство и заемные средства, рассказывает председатель экспертного совета по инвестиционным проектам совета ТПП РФ по финансово-промышленной и инвестиционной политике Артем Кудрин. Государственно-частное партнерство используется, когда регион или муниципальные власти заинтересованы в создании новых рабочих мест и промышленных парков. Профинансировать проекты на льготных условиях готовы также крупные банки, например Промсвязьбанк, ВТБ, Сбербанк. "В одном из наших кейсов на месте промышленной площадки реализовывался туристический комплекс: гостиница и сопутствующие строения, - там участвовал ВЭБ.РФ. Если строится что-то промышленное, то, как правило, присоединяется Фонд развития промышленности, чтобы на льготных условиях закупить оборудование для будущего завода", - говорит Артем Кудрин.
Одним из заказчиков в рамках проекта стал завод по производству масел для моторной техники, расположенный на берегах Волги. У предприятия была трудная судьба: оборудование устарело, из-за финансовых проблем завод прошел процедуру банкротства. Помимо этого из-за устаревших технологий предприятие нанесло серьезный урон экологии региона. Государство выделило средства, чтобы устранить экологические проблемы, а также предоставило льготы на модернизацию завода.
Для того чтобы осуществить "перезапуск" этой промышленной площадки с меньшими затратами и рисками, параллельно реализуются два смежных проекта. Во-первых, на старом заводе остались емкости, куда сливалось масло. Их модернизировали для того, чтобы в них могло храниться топливо. Таким образом, открылись возможности для трейдинга нефтепродуктов - оптовой закупки топлива для последующей продажи по более высокой цене.
К заводу также была подведена железнодорожная линия. Однако расчеты показали, что доставлять потребителям горюче смазочные материалы (ГСМ) железнодорожным транспортом будет дороже, чем речными танкерами по Волге. Поэтому вторым шагом стал ремонт причала.
Таким образом, топливо будет доставляться на завод в цистернах по железнодорожной линии и перекачиваться в резервуары для хранения. А отправлять ГСМ потребителям будут танкерами по реке, что позволит существенно сэкономить на доставке.
"Если планы первого этапа выполняются, то на втором этапе предприятие быстрее и проще получит финансирование на реновацию завода по производству масел", - рассказывает Артем Кудрин. При этом сейчас для производства масел требуется гораздо меньшая площадь, чем в советское время, когда строился завод. Поэтому в результате реновации на освободившихся территориях предприятия построят центр, где будут обучаться и проживать сотрудники.
Работы на заводе начались в 2021 году. Сейчас идет ремонт причала и установка системы слива-налива ГСМ из железнодорожных цистерн. На этот этап заложен бюджет порядка 1,5 млрд рублей. Из них 20% составили собственные средства инвесторов, 80% - банковские кредиты. На модернизацию самого завода потребуется еще свыше 2,5 млрд рублей; большую часть его инфраструктуры придется возводить с нуля.
Каждый проект уникален, отмечает Владимир Гамза. У всех предприятий разные задачи, они приходят с разными проблемами, поэтому для каждого конкретного случая подбирается индивидуальное решение. Не на всех площадках в рамках проекта "Браунфилд" устаревшие цеха идут под снос. Так, российское авиадвигателестроительное предприятие обратилось к ТПП со следующей проблемой: из-за устаревшего оборудования и некорректно налаженных технологических процессов завод работал не на полную мощность. "Мы поставили более 300 единиц основного оборудования и начали заново выстраивать технологические процессы. В итоге получили колоссальную оптимизацию", - рассказывает Алексей Земсков, заместитель генерального директора группы компаний "Финвал", занимающейся реинжинирингом в рамках проекта.
Перед другим предприятием авиационной промышленности стояла задача повысить производительность фрезерной обработки. Специалисты ГК " Финвал" выявили недостатки в технологическом процессе, поставили новое оборудование из Южной Кореи и Тайваня. "В России оборудование производят, но, к сожалению, пока не все позиции отвечают требованиям, которые должны учитываться в случае серьезных гособоронзаказов", - отметил Алексей Земсков.
По его словам, средняя стоимость таких работ составляет от 30 до 70 млн рублей. Цена зависит от многих факторов, в том числе от объема и состояния оборудования на заводе, цифровизации всех систем предприятия.
"Коричневые" против "зеленых"
Под термином "браунфилд" (brownfield) понимаются производственные площадки на основе имеющейся инфраструктуры. Они могут вырасти на месте неэффективного или нефункционирующего производства с потенциалом развития посредством реновации. Этому подходу противопоставляется "гринфилд" (greenfield) - когда производство, необходимая инженерная и транспортная инфраструктура возводятся с нуля на незастроенном земельном участке.
"Гринфилд связан с очень большими вложениями в коммуникации, инфраструктуру, дороги, железнодорожные пути. Что касается браунфилда, то это десятилетиями складывавшаяся инфраструктура", - говорит Антон Кирьянов.
В то же время Артем Кудрин отмечает, что в методологии оценки земельных участков внутриплощадочные коммуникации не сильно влияют на стоимость: модернизированные цеха будут по-новому расположены, старая разводка практически нигде не будет применяться, и все процессы понадобится выстраивать с нуля.
Крупные неэксплуатируемые площадки есть практически в каждом промышленном регионе, рассказали "Эксперту" в Минпромторге. "Один из наиболее эффективных способов рационального использования свободных производственных площадей - создание на их базе объектов промышленной инфраструктуры: индустриальных парков и промышленных технопарков. В рамках этого механизма пустующие объекты преобразуются в подготовленные производственные площади, обеспеченные необходимой транспортной и коммунальной инфраструктурой, на которых размещаются предприятия-резиденты, реализующие инвестиционные проекты по производству промышленной продукции", - сообщили в ведомстве.
В министерстве отметили, что перспективным механизмом, позволяющим задействовать пустующие промышленные объекты для нового производства, становится льготная "промышленная ипотека". Она предполагает кредиты по ставке 5% на приобретение готовых промышленных площадей.
По данным Минпромторга, в среднем в России ежегодно вводится в эксплуатацию порядка 20-30 парков формата " браунфилд ", что свидетельствует о сокращении количества неиспользуемых промышленных площадок. "Федеральный проект может стать стимулом для восстановления и расширения производственного потенциала отечественных предприятий, нуждающихся в комплексной модернизации производственных площадей", - оценили в Минпромторге проект ТПП.
Со своей стороны, сопредседатель правления - директор по развитию Ассоциации индустриальных парков России Максим Паздников подтвердил жизнеспособность проектов по типу "браунфилд". По его словам, в силу оптимизации технологических процессов часть площадей старых советских производств оказывается ненужной. Соответственно, на этих площадках могут создаваться новые производства.
Максим Паздников отмечает, что многие индустриальные парки возникают именно на таких площадках: " Создание индустриальных парков " в поле" вынуждает решать вопросы инфраструктурного характера. Надо подвести газ, воду, электричество; зачастую на действующих электрических подстанциях нет в свободном доступе достаточной мощности". Советские же предприятия строились с запасом, у них высокие показатели энергои газообеспечения. "И это очень сильно выделяет такие площадки на фоне других объектов", - говорит эксперт.
В России насчитывается около 20 тыс. крупных промышленных предприятий, которые были построены более полувека назад. Многие из них нуждаются в реновации производственных площадок и модернизации оборудования
Фотографии предоставлены компанией "АлександрГРАДЪ"
Снести старое здание и построить новое часто бывает выгоднее, чем тратиться на ремонтные работы. Фотографии предоставлены компанией "АлександрГРАДЪ"
Источник: Росстат
Источник: Росстат
Затраты на демонтаж здания обычно покрываются за счет продажи материалов, образовавшихся в результате сноса. Фотографии предоставлены компанией "АлександрГРАДЪ"